MEMORIA DE GESTIÓN

5. EL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO.

5.1. CONSIDERACIONES PREVIAS

Igualmente al procedimiento seguido para la delimitación de las áreas de reparto procederemos para el cálculo del aprovechamiento tipo, diferenciando, en cada caso, el proceso seguido según las clases de suelo, dado que existen importantes diferencias en el método de cálculo según se trate de suelo urbano o urbanizable.

Sin embargo es conveniente establecer algunas precisiones con carácter previo:

De acuerdo al art. 95 LS para cada área de reparto, del Plan General o del Programa de Actuación Urbanística, estos instrumentos definirán el aprovechamiento tipo respectivo, lo que quiere decir:

1. A cada área de reparto le corresponde un aprovechamiento tipo propio. Terrenos en la mismo área de reparto no pueden tener distinto aprovechamiento tipo.

2. En suelo urbanizable no programado, no es el Plan General, sino el Programa de Actuación Urbanística quien debe determinar el correspondiente aprovechamiento tipo.

Se hace necesario establecer algunas previsiones sobre los términos empleados, que permitan aclarar y establecer, de manera inequívoca, el alcance de los mismos. De manera resumida, la LS define el aprovechamiento tipo como el cociente entre el aprovechamiento lucrativo y la superficie total del área de reparto, por tanto:

Vamos a analizar los dos factores que intervienen en la fórmula de manera separada.

5.1.1. El aprovechamiento lucrativo total.

Con carácter previo conviene señalar que la LS es muy poco precisa cuando habla de aprovechamientos. Normalmente se está refiriendo a los aprovechamientos urbanísticos aunque suele omitir el adjetivo.

La LS no define tampoco lo que entiende por aprovechamiento lucrativo total, remitiendo a la legislación urbanística para que esta establezca el pertinente procedimiento de cálculo "por referencia a índice de edificabilidad, aplicación de condiciones edificatorias zonales o cualquier otro procedimiento, debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado". "En cambio los terrenos afectos por el Plan a uso o servicio público, tendrán carácter dotacional y no serán tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los Aprovechamientos"

Por ello, en ausencia de reglamento o legislación Autonómica que cubra esta laguna, existe una margen para el Plan a la hora de definir dicho concepto, siempre que se respeten los condicionantes que la Ley establece. En todo caso entenderemos como aprovechamiento urbanístico lucrativo de un terreno a la concesión, prescripción o posibilidad de utilizar el mismo con determinada intensidad de un determinado uso urbanístico lucrativo. Se expresa en unidades de superficie construida (o techo edificable) del uso y tipología -en su caso- permitidos por el planeamiento.

El procedimiento seguido para el cálculo del aprovechamiento tipo por el Plan General de Málaga -y mientras de acuerdo a lo previsto en la Ley del suelo no se produzca una regulación autonómica específica- intenta clarificar conceptualmente la diferencia entre el concepto de edificabilidad y el concepto de aprovechamiento lucrativo (o aprovechamiento a secas).

Se trata de hacer distinguible conceptualmente lo que son determinaciones de ordenación o planeamiento, expresadas mediante un índice de edificabilidad real o virtual, como ahora se aclarará, de lo que son los aprovechamientos, que representan la manera de medir la rentabilidad relativa de los distintos usos permitidos por el Plan.

Así dos terrenos con idéntico índice de edificabilidad, pero cuyos usos sean diferentes tendrán idénticas condiciones de ordenación o de volumen, pero muy diferente rentabilidad o aprovechamiento urbanístico ( que no necesariamente debe o tiene que coincidir con la rentabilidad económica estrictamente entendida).

Igualmente un terreno dotacional público tiene una edificabilidad determinada (y por consecuencia un determinado valor de uso), pero carece de rentabilidad lucrativa (un parque, una calle, no tienen valor de cambio) por lo que su volumen no se considera a efectos del cómputo de los aprovechamientos lucrativos.

El proceso es el siguiente:

Edificabilidad de cada uso y tipología.

Dicha edificabilidad (E), se define según los casos:

a) Terrenos para los que el Plan determina su ordenación de detalle en suelo urbano -ordenanzas-.

El valor "E" es el que resulta del producto de la superficie del terreno (S) multiplicada por el índice de edificabilidad (e) asignado al mismo, tal que:

E (m2t) = S (m2s) * e (m2t/m2s)

El índice "e" es el índice de edificabilidad real o ficticio, que se determina según los casos de la siguiente forma:

Para aquellas ordenanzas donde el Plan establece un índice de edificabilidad, dicho valor coincide con éste.

En caso de no establecer el Plan expresamente índice de edificabilidad alguno, el valor "e" es un índice de edificabilidad ficticio, que se ha determinado en función de las condiciones edificatorias zonales definidas por el Plan.

b) Terrenos a los que el Plan asigna uso dotacional privado en suelo urbano. Si este uso va ligado a edificaciones o construcciones se adoptará el valor que asigne el Plan, a dicho uso ya que esa es la edificabilidad real que le asigna el planeamiento. En caso de uso deportivo y verde privado de gran consumo superficial, pero cuya repercusión edificable sea prácticamente despreciable, se adoptara un índice de edificabilidad ficticio dependiendo de la zona en que se encuentre.

c) Terrenos para los que se prevé la redacción de un PERI o un PP.

La edificabilidad a aplicar en este caso será, sobre la total superficie del ámbito, la edificabilidad bruta del sector, definida en la correspondiente Ficha de características.

Uso característico.

La Ley no define cual es el uso y tipología característico de cada área de reparto en suelo urbano, no obstante por extensión  del criterio aplicable al suelo urbanizable, se puede entender como uso  y tipología característico al predominante según la ordenación urbanística aplicable. Siendo predominante aquel al que se destine mayor superficie construida.

En consecuencia una vez determinado el techo edificable de cada uso y tipología del área de reparto, la determinación del uso característico es inmediata.

Coeficientes de ponderación

Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento debe fijar justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

Los coeficientes de ponderación según la LS se basaran en los siguientes criterios:

El coeficiente de ponderación del uso y tipología característico será la unidad.

Los restantes usos y tipologías tendrán coeficientes mayores o menores, los cuales:

a) Se elegirán en base a las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

b) Su elección debe estar justificada.

c) Si el Plan califica terrenos para VPO u otro régimen de protección pública, se considerará esta calificación como uso específico y su coeficiente será el que exprese su valor  en relación al área de reparto y coordinadamente con los criterios de valoración catastral. No es este el caso de nuestro Plan General.

Obsérvese que sólo en el caso de la VPO se exige que el CP exprese el valor de este uso en relación a los restantes, sin embargo este es uno de los criterios posibles, aunque no obligatorio, ya que lo que la Ley expresamente exige es que dichos coeficientes respondan a las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

En nuestro caso y dada la inaplicabilidad de los valores catastrales vigentes a efectos de determinar el valor correspondiente a los distintos usos, en áreas de reparto coincidentes con ámbitos de gestión- se ha utilizado los valores de repercusión del suelo obtenidos por el método residual , conforme a lo dispuesto en el RDL 1.020/1.993, ajustándolo posteriormente a la estrategia urbanística del PGOU de Málaga a fin de ponderar también la previsible evolución de dichos valores en el futuro, a resultas de la evolución derivada del desarrollo del propio Plan.

En áreas de reparto coincidentes con suelo urbano asistemático, los coeficientes de ponderación establecen el criterio en que se distribuyen las cargas de obtención de sistemas locales de cada área de reparto entre las diversas tipologías edificatorias, criterio que el Plan pretende proporcional a la superficie afectada de usos lucrativos, en el entendimiento de la ciudad heredada y del respeto a los aprovechamientos históricamente materializados sobre la misma.

Aprovechamiento lucrativo.

Se definen como Aprovechamientos lucrativos (A) de un terreno el resultante de multiplicar el techo edificable del mismo (E) por el coeficiente de ponderación (CP), que exprese el valor del uso y tipología que asigna el Plan a dichos terrenos, en relación al característico de su área de reparto, y por tanto:

A (m2tp) = E(m2t) * CP

que se expresará en m2 techo ponderados del uso y tipología característicos del área de reparto.

Se define como Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto, el resultado de sumar los aprovechamientos lucrativos de todos y cada uno de los terrenos que la constituyen - incluido el correspondiente al uso dotacional privado-.

ATotal = S A i = A 1 +A 2+ ... + A n

5.1.2. La superficie total.

En relación a los terrenos que cabe incluir dentro del área de reparto, la LS es bastante clara y a ésta cuestión nos hemos referido al tratar del problema de la delimitación de estas áreas. Sólo conviene recordar aquí que:

a) De la superficie total del área de reparto se excluyen los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter general o local ya existentes (Art. 33.1 Ley 8/90).

Los sistemas generales ya estaban excluidos de la delimitación -en suelo urbano- en ausencia de legislación autonómica. Lo que resta es pues, excluir de la superficie total aquellas dotaciones públicas existentes. Estas dotaciones locales no se excluyen del área de reparto, pero su superficie no computa, ya que al tener la técnica del aprovechamiento tipo el objetivo de facilitar la obtención de terrenos dotacionales, no tiene sentido incluir los ya obtenidos y que ya son de uso público.

b) No obstante lo anterior la Disposición Transitoria Sexta permite incluir en el cómputo aquellos terrenos afectos a dotaciones y equipamientos de carácter local ya obtenidos en suelo urbano (y los sistemas generales en esta clase de suelo si existe disposición autonómica que lo autorice, lo que no es el caso), siempre que su obtención haya sido por ejecución de planes generales adaptados a la Ley del Suelo, y hayan sido obtenidos por expropiación forzosa. Quedan pues excluidos de esta posibilidad, en general, los sistemas generales adscritos al suelo urbanizable y al suelo urbano.

5.2. APROVECHAMIENTO TIPO EN SUELO URBANO.

Con carácter previo, señalemos que en suelo urbano y dada la complejidad del proceso de cálculo va a resultar necesario que se modifiquen hábitos de comportamiento que hasta ahora han sido habituales en la tramitación del planeamiento y en su posterior gestión.

Según lo dispuesto en el art. 96 LS "en suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes". "El resultado reflejará siempre, unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva".

En suelo urbano, una vez explicados los criterios de delimitación de áreas de reparto en esta clase de suelo, pasemos a señalar las peculiaridades del cálculo del aprovechamiento tipo para grupo de las mismas.

a) Áreas de reparto coincidentes con Planes Especiales de Reforma Interior.

En todo caso, se tratan como área de reparto independientes y de conformidad con lo señalado hasta aquí, se infiere que el aprovechamiento tipo coincide con la edificabilidad bruta, prevista por el planeamiento y referida al uso global del sector, según queda establecida en la correspondiente Ficha de características.

Corresponderá al PERI, que debe respetar en todo caso la ponderación establecida en el Plan general, establecer la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia expresa al uso y tipología edificatoria característico..

b) Área de reparto coincidente con PERI o PP del PGOU83 aprobado definitivamente.

La delimitación del área incluye los sistemas generales que, en su caso, estuviesen adscritos al sector de planeamiento parcial. Por consiguiente, el aprovechamiento tipo coincide con el aprovechamiento medio del ámbito de referencia.

c) Área de reparto coincidente con unidad de ejecución.

En este caso, no es aplicable -en principio- un índice de edificabilidad bruta, al tratarse de suelo urbano directo, aunque remitido a una figura de gestión.

El cálculo del aprovechamiento se deriva del mismo proceso que el seguido para las áreas de reparto delimitadas en suelo urbano común, con la peculiaridad de que los coeficientes de ponderación para los diversos usos y tipologías se obtienen en función del valor de los mismos.

d) Área de reparto zonal en suelo urbano.

La delimitación de las áreas comprende todos los restantes terrenos de suelo urbano, que no se han incluido en ninguna de las anteriores delimitaciones, como se explicó anteriormente.

Calculadas las edificabilidades de cada uno de los terrenos, la ponderación de los distintos usos y tipologías se efectúa a partir del juego de estos dos factores.

El criterio básico para determinar los coeficientes ha sido tanto la claridad del procedimiento como la simplificación de los mecanismos, sin que desvirtúe los principios de la técnica.

Uso

La valoración entre sí de los distintos usos en suelo urbano, se efectúa mediante la adopción del siguiente repertorio de coeficientes de uso, adoptados para todo el término municipal (dado que las diferencias reales entre ellos a nivel estadístico se ha estimado despreciables). Dichos factores son, en relación al uso residencial:

Uso Relación

Residencial 1,00
Comercial 1,20
Dotacional privado
Escolar, deportivo 0,85
Social 0,90
Industrial 0,95

Tipología

El suelo urbano es, a diferencia del suelo urbanizable, un suelo heredado. Es el resultado de toda una historia urbana, que carga a los terrenos de valor simbólico, económico y social. Sin embargo, la Ley Ley del Suelo pretende un tratamiento similar al del suelo urbanizable, haciendo tabla rasa de la realidad existente y proponiendo un reparto de aprovechamientos, pero no de los aprovechamientos reales, existentes y consolidados en esta clase de suelo, sino de los aprovechamientos teóricos, ficticios y futuros establecidos en el Plan. Se calculan en mismo acto aprovechamientos, cuya materialización se va a producir necesariamente en momentos muy distantes en el tiempo (pensemos simplemente en la diferencia entre suelos consolidados y solares vacantes). Todo ello, con independencia de que la Ley no imponga un criterio para la delimitación de las áreas de reparto, pues mediante dicha delimitación no cabe sino corregir tímidamente los desajustes que necesariamente se han de producir en los cálculos al partir de unas hipótesis no ajustadas a la realidad del suelo sobre el que se aplican. Por que como acabamos de señalar el cálculo se produce sobre aprovechamientos definidos por el Plan.

En este entendimiento, y en el de los mecanismos de formación de valor del suelo urbano, que tiende a rentabilizar los suelo igualando las diferencias que derivan de las distintas tipologías posibles, el Plan opta por respetar la situación heredada, en cuanto a la valoración de los terrenos y deshecha la posibilidad de equilibrar las diferencias de aprovechamiento derivadas de esta circunstancia.

En efecto, se estima como más deseable la claridad del proceso y la facilidad en hacer inteligibles los criterios adoptados, frente a la caja negra de cálculo en que se convierte el procedimiento de adopción de coeficientes, cuando se aplica estrictamente criterios de valor. Criterios que aquí discutimos, por varias razones:

En primer lugar, la señalada complejidad del cuadro de coeficientes que resultaría de la aplicación de éstos criterios, lo que lo convierte en un tema no apto salvo para iniciados, y por consiguiente de difícil control jurisdiccional.

En segundo lugar, la propia Ley no establece obligatoriedad alguna al respecto, salvo en el caso de las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública a las que ya nos hemos referido.

En tercer lugar, porque la adopción de otros criterios, no implica la renuncia a la equidistribución de la carga de obtención de terrenos dotacionales, sino la distinta manera de repartir la misma, criterio de reparto que en todo caso justifica este Plan General.

Finalmente, porque tal criterio origina unos fuertes diferenciales de aprovechamiento entre los distintos terrenos, corrigiendo de forma brusca, desproporcionada e injusta, los valores actuales de los mismos.

En concreto el Plan propone adoptar para cada tipología un coeficiente en función de la inversa de la edificabilidad prevista. Con lo que el reparto de la carga dotacional se efectúa en todo caso proporcionalmente a la superficie de los correspondientes terrenos y, por consiguiente, proporcionalmente a los techos edificables que se asignan a cada parcela.

En todo caso, el Plan al establecer los coeficientes de ponderación de cada uso y tipología pondera las diferencias de valor derivadas de los distintos usos previstos, al aplicar las relaciones antes señalados.

5.2.1. Superficie total.

De conformidad a los criterios generales expuestos anteriormente, se define como superficie del área de reparto a efectos de cálculo del aprovechamiento tipo, a la suma de la superficie de los terrenos comprendidos en ella a los que el Plan asigna un aprovechamiento lucrativo, más la superficie adscrita a usos dotacionales públicos no existentes.

Conviene señalar que dichas dotaciones públicas están compuestas por los sistemas locales a obtener en suelo urbano y que vienen grafiados en los correspondientes planos y, en particular, los sistemas locales de espacios libres, equipamiento comunitario y viario.

Dentro del sistema local de viario se han distinguido las operaciones públicas destinadas a la obtención de terrenos con dichos fines, de aquellos otros terrenos afectados por alineaciones propuestas por el Plan, cuya obtención no es un objetivo programado por el Plan General, sino que se demora al momento de la actuación privada sobre el terreno a través de la oportuna licencia de obras. Y ello sin perjuicio de la aplicación sobre dichos terrenos de la técnica del aprovechamiento tipo que permite regularizar su mecanismo de obtención en relación al anteriormente emplado en base al Plan que se deroga.

En cualquier caso y si bien para el cálculo se han medido todas las superficies afectadas por dichas alineaciones viarias, en los planos sólo se han representado -bajo las siglas SLV.FA (sistema local viario, fuera de alineación) las más significativas.

En consecuencia, la superficie afectada será:

S = S S i = S SLELi + S SLQ i+ S SLV i

De dicha superficie, se excluyen además los templos por estar destinados a un uso público.

5.2.2. Aprovechamiento tipo.

En consecuencia, se define el Aprovechamiento tipo (AT), del área de reparto, como el resultado de dividir su aprovechamiento lucrativo total (ATotal), por su superficie, (S).

En Anexo al final de ésta Memoria se incluyen las hojas de cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano no remitido a figuras de planeamiento especial, ni incluido en ámbito de planeamiento aprobado.

5.3. EL SUELO URBANIZABLE: LA SIMPLIFICACIÓN DEL AM.

En suelo urbanizable programado se ha simplificado enormemente el proceso de cálculo en comparación con el establecido por el aprovechamiento medio, al haberse suprimido uno de los coeficientes de ponderación (sólo tiene validez el coeficiente de zona) y no tener que calcularse en consecuencia el aprovechamiento de cada sector como antes. Ahora solo es necesario calcular un valor para cada área de reparto, que corresponde a cada uno de los cuatrienios establecidos por el Plan (un único cuatrienio en nuestro caso).

El procedimiento de cálculo será el establecido en la LS y por tanto, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se fijará dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área.

Obsérvese que el sector no interviene como elemento de referencia para el cálculo del aprovechamiento tipo. Serán la zonificación establecida en el Plan el ámbito de referencia para el cálculo. En base a las intensidades y usos globales asignados a cada una de las zonas en esta clase de suelo(art. 72.3.2.1b LS).

Existe aquí una precisión de matiz con respecto a la práctica habitual consistente no partir de la técnica del "zoning" sectorizando posteriormente en función de los criterios del RP, sino establecer primero una delimitación de sector generalmente en base a criterios de propiedad, asignando a dicho sector determinados parámetros urbanísticos. Práctica esta que debiera ser corregida en los planes en aras de una mayor coherencia y efectividad del planeamiento.

La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se producirá en la forma señalada para el suelo urbano.

En cuanto a la superficie total, la Ley estatal si incluye aquí a diferencia del suelo urbano, los SG adscritos al suelo urbanizable programado para su obtención.

Finalmente conviene recordar que los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos.

5.3.1. Coeficientes de ponderación

El Plan establece el coeficiente de ponderación en suelo urbanizable programado mediante la consideración de tres factores:

a) El uso (CU).

Bien sea residencial, industrial, universitario, etc y ponderando también este coeficiente la intensidad de dicho uso (o mejor las diferencias en su intensidad dentro de cada zona).

b) La tipología predominante en el sector (CT).

En función de la tipología predomínate establecida conforme a la ficha de características y asignando un valor a cada una de las tipologías, en relación a las restantes.

c) La zona y las condiciones particulares del sector (CZ).

La distinta situación de los sectores en cuanto a proximidad a sistemas generales, costes de urbanización externos, valores de suelo, etc hace imprescindible ponderar la situación de los mismos. Se ponderan, por consiguiente, la diferencias entres sectores determinados , diferencias que suelen ser homogéneas en cada una de las distintas zonas geográficas de la ciudad. Ello viene exigido por la necesidad de garantizar un trato igualitario en las posibles adjudicaciones de aprovechamiento urbanístico a propietarios de terrenos de sistemas generales que sean objeto de compensación, mediante el procedimiento de ocupación directa y dada la falta -en el Texto Refundido de la Ley del Suelo- para el suelo urbanizable programado de un artículo equivalente al art. 193 que al regular las transferencias de aprovechamiento en suelo urbano exige la consideración del valor derivado de la distinta localización de las parcelas. Si bien no existe un artículo semejante para el suelo urbanizable programado, lo cierto es que no cabe considerar a dicho suelo indiferente a la existencia de rentas diferenciales de localización lo que justifica la ponderación de estos aspectos.

Además, se pondera la necesidad de garantizar una contribución equitativa entre los diferentes sectores en la obtención de los distintos sistemas generales previstos en esta clase de suelo y un reparto igualitario de los aprovechamientos asignados por el plan , reparto igualitario que se consigue al ponderar el valor de los mismos respecto a los restantes.

Valor éste que no depende sólo del uso y tipología asignado por el planeamiento sino que es el resultado de una ecuación de costes y beneficios y, en consecuencia, de la relación entre los previsibles valores en venta y los gastos necesarios para su materialización, incluyendo los costes adicionales derivados de la ejecución extraordinaria de determinadas infraestructuras asumidos en virtud de los convenios suscritos por los propietarios de determinados sectores de planeamiento parcial con el Ayuntamiento de Málaga.

El coeficiente de ponderación resulta del producto de los anteriores homogeneizado en relación al uso característico -o predominante- que adopta el valor unidad.

En Anexo al final de esta Memoria se incluye la hoja de cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbanizable programado.