ORDENANZAS PEPRI CENTRO. CAPITULO 2

CAPITULO 2º - CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION.

Artículo 4. Ambito de aplicación.

Las condiciones expuestas en este capítulo, son de aplicación a todos los edificios de nueva planta incluidos en el ámbito del Plan Especial.

Artículo 5. Condiciones de Ordenación.

1.- Alineaciones y rasantes.

Serán las consolidadas por la edificación existente, a excepción de las indicadas en los Planos de este Plan Especial como alineaciones de nuevo trazado. Es preceptivo en todos los casos y de la forma previa a la petición de licencia, la solicitud al Excmo. Ayuntamiento del señalamiento de alineaciones y rasantes. No se admiten en la zona CENTRO retranqueos de ningún tipo que no hayan sido expresamente fijados por este Plan Especial.

2.- Parcelación.

La parcela mínima se fija en 130 m2 con una dimensión mínima en fachadas de 6,5 m. Se exceptúan las parcelas de menor tamaño y dimensiones que estuvieran registradas con anterioridad a la fecha de aprobación inicial de este Plan Especial, para las que no se determina superficie ni dimensiones mínimas.

Cuando se trate de actuaciones en parcelas mayores de 1.300 m2. será necesario realizar, previamente al Proyecto de Edificación, una Propuesta de Ordenación donde se recojan las alineaciones exteriores e interiores y su integración con la edificación colindante.

Artículo 6. Profundidad edificable, ocupación y patios.

(Sustituido por el artículo 13.4.4 del P.G.O.U.)

Por tratarse de una zona urbana histórica, en la Zona Centro el patio constituye uno de los elementos estructurales fundamentales, definiendo profundamente la morfología de esta trama. El patio deberá mantener, pues, esa función estructurante, sin quedar reducido al mero concepto de Patio de Luces para iluminación y ventilación de las viviendas.

Se distinguen dos tipos de patios:

1.- Tipo A: Son aquellos patios a través de los cuales ventilan y reciben iluminación viviendas interiores o ejercen una función estructurante de la tipología del edificio.

Dichos patios deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) La superficie mínima del patio en toda la altura de la edificación será tal que permita inscribir en su interior un círculo cuyo diámetro sea 1/3 de la altura total mayor del edificio al cual sirve. La separación mínima entre dos paredes opuestas no será inferior a 3 metros medida en cualquier punto. En los casos de parcelas superiores a 250 m2. esta separación mínima será de 4 m. En cualquier caso uno de los lados del patio deberá tener como mínimo 1/2 de la altura total mayor del edificio al que sirve el patio.

b) Los patios mantendrán sus dimensiones mínimas en toda la altura del edificio, siendo obligatorio en todas las plantas, incluida la Planta Baja. Teniendo el patio de planta baja función estructurante del edificio, para el acceso a las viviendas y relación directa con la calle y debiendo disponerse centrado sobre la planta del edificio. El espacio libre de acceso directo de la calle al patio tendrán una dimensión mínima de 2,00 m. si es peatonal y 3,00 m. si es también para tránsito de vehículos.

c) No obstante lo expuesto anteriormente, en casos excepcionales debidamente justificados, podrá autorizarse por el Ayuntamiento previa propuesta por el interesado, la ocupación al 100% de la planta baja.

En este caso, las dimensiones mínimas del patio responderán igualmente a la altura total del edificio. Asimismo el patio deberá recibir en tratamiento adecuado como elemento espacial estructurante.

2.- Tipo B: cuando los patios no se destinen a iluminación o ventilación de viviendas interiores o bien sean Patios de Luces, no serán entendidos como patios estructurantes y su superficie será tal que pueda inscribirse en ellos un círculo cuyo diámetro será igual a 1/3 de la altura total de las plantas a las que sirve este patio, con una separación mínima de 3 metros entre dos paredes opuestas medida en cualquier punto. El círculo deberá estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos o elementos salientes.

Artículo 7. Número obligatorio de plantas sobre rasante y alturas.

( Sustituido por el  artículo 13.4.3. del P.G.O.U. )

El número obligatorio de plantas y alturas de las edificaciones será la recogida en listados y planos.

En el caso de edificios protegidos integral o arquitectónicamente en sus dos grados, la altura obligatoria es la del propio edificio que se protege.

Sobre dicha altura prevalecerá la que establezca, en su caso, en Estudios de Detalle que pretenden resolver casos singulares de recomposición de medianeras, existencia de edificios protegidos, continuidad de cornisas, …, y cualquier otro problema que la altura de calle aplicada al edificio ocasione a la morfología del espacio urbano, sin que en ningún caso ello suponga alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos comprendidos en el Estudio, ni ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.

En general, la altura libre de planta baja tendrá un máximo de 4,20 m. y un mínimo de 3,50 m.  En caso de destinarse la planta baja al uso de vivienda, deberán mantenerse dichas alturas exteriormente, pudiendo las viviendas tener una altura libre interior distinta.

La altura libre de plantas altas tendrá un mínimo de 2,80 m. No obstante, sobre esta condición prevalecerá la de que las alturas libres de plantas bajas y altas deberán adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas y de cornisas en todas sus plantas y en el conjunto de la fachada de calle. Esta condición prevalecerá sobre la de la altura de la calle, y sobre las alturas libres mínimas de las plantas.

Para los viales de nueva apertura, el número obligatorio de plantas y la altura máxima, de la edificación, vendrán dadas por su relación con el ancho del vial al que la edificación dé frente, de acuerdo con las siguientes tablas:

Aquellas calles que no se encuentren en el listado ni se consideren de nueva apertura, estarán a lo dispuesto anteriormente.

Relación de calles con sus grados, a efectos de altura máxima edificable y número obligatorio de plantas.

Artículo 8. Tratamientos de Cubiertas y Aticos.

( Sustituido por el artículo 13.4.2 del P.G.O.U. )

Para garantizar la adecuación a las arquitecturas históricas existentes de los procesos de renovación urbana en las zonas Centro,  se dictan los siguientes criterios que habrán de tenerse en cuenta en el estudio de integración con las edificaciones colindantes que deberán presentarse con los proyectos de edificación en estas zonas:

a) En las fachadas predominará las superficies de macizo sobre la de hueco.
b) Los huecos o conjuntos de ellos, tendrán predominantemente proporciones verticales, debiéndose adaptar a las de las edificaciones colindantes, así como en sus ritmos y dimensiones.
c) Los huecos de planta baja se adaptarán a la composición del resto de la fachada.
d) Los aleros y balcones deberán tener un canto máximo de 12 cms.
e) Los rótulos comerciales, de publicidad informativa de los locales, se diseñarán de forma integrada con el edificio, sin sobrepasar los límites de la cornisa de planta baja del edificio, sin ocular sus elementos arquitectónicos y sin sobresalir más de 50 cms. del plano de fachada, quedando prohibidos en plantas altas y cubiertas.
f) Deberá justificarse la elección del sistema de cubiertas en función del entorno.

En los casos en los que la planta ático se prevea en el PEPRI Centro, la elección del sistema de cubiertas podrá plantearse con solución de ático retranqueado o integrado en la cubierta, viniendo determinada la solución por el estudio de integración morfológica, para ambas soluciones,  ésta quedará limitada dentro del diedro real formado por los distintos planos con inclinación máxima del 75%, trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de las fachadas, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos, los 4,50 metros de altura. Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las fachadas respectivas.

En los demás casos, por encima de la altura reguladora, solo se permiten:

1.- La cubierta inclinada de teja cerámica en su color natural, vidriada o panel con tratamiento exterior, con una altura máxima de 2,75 m., medidos sobre el último forjado, y bajo cuyo espacio, solo podrán situarse depósitos de agua y elementos técnicos de las instalaciones, excepto en las ordenanzas específicas que fijen otras condiciones.

En este caso, dicha superficie contabilizará a efectos del aprovechamiento patrimonializable.

2.- Y dichos mismos elementos sobre terraza plana con la misma altura de 2,75 m. y separados 5 m. del borde de la cornisa de la última planta.

Las aguas pluviales serán conducidas a la red general de alcantarillado.

g) En las actuaciones edificatorias se procurará mantener la estructura parcelaria original. No obstante lo anterior, se permitirá la edificación con tratamiento conjunto de varias parcelas contiguas. En tal caso, la composición de las fachadas se fragmentará de acuerdo a la estructura de las parcelas originales, o bien en tramos no superiores a diez (10) metros de anchura en orden a la conservación y protección de la relación de su arquitectura con el espacio urbano.

Artículo 9. Medianerías

Las medianerías que se produzcan como consecuencia de las diferencias de alturas con los edificios colindantes, deberán ser tratados con sujeción a un Proyecto específico para cada caso, según las directrices de los órganos de gestión municipales. La ejecución de dicho proyecto correrá a cargo de la propiedad.  Los nuevos edificios propuestos colindantes con medianeras existentes deberán estudiar éstas mediante una Propuesta de Ordenación.

Artículo 10. Retranqueos.

Se prohibe todo tipo de retranqueos en Plantas Altas.

Se permiten los retranqueos en Plantas Bajas para formar soportales en tramos de fachada continuos entre calles transversales y en manzanas completas. Las dimensiones de la luz de paso entre pilares y fachada retranqueada no será inferior a 2 metros y la altura libre no inferior a 3,50 metros.

Artículo 11. Cuerpos Salientes.

1.- Se definen como cuerpos salientes a los cuerpos de edificación habitables u ocupables cerrados o abiertos que sobresalen del plano de fachada o de la alineación de la edificación o de la alineación del espacio libre interior de la manzana.

2.- Son cuerpos salientes abiertos los que tienen su perímetro totalmente abierto, pertenecen a este concepto los balcones o análogos.

3.- Son cuerpos salientes cerrados todos los no incluidos en el apartado anterior, acristalados o no, que funcionen y sean utilizados a modo de miradores.

Se prohiben todo tipo de cuerpos salientes no definidos en el párrafo anterior.

Se prohiben los cuerpos salientes en planta baja.

Se admiten con las siguientes restricciones a partir de la primera planta:

1.- En todos los casos como norma general el vuelo máximo no será superior a 1/10 de la anchura de calle y no podrá estar a menos de 0,60 m. del plano vertical levantado sobre el bordillo de la acera. Estos cuerpos salientes deberán separarse al menos 0,80 m. de la medianería sobre el plano de fachada. Asimismo no podrá estar a una altura inferior a 3,50 m. sobre el nivel de la acera.

2.- Los balcones tendrán un vuelo máximo de 0,40 m.

3.- La altura mínima desde la acera de los cuerpos salientes cerrados será de 3,50 m. y el vuelo máximo será de 0,60 m.

Artículo 12. Elementos salientes.

Se prohibe todo tipo de elementos salientes en fachadas y patios, a excepción de:

a) Cornisas y aleros con un vuelo máximo de 0,30 m.

b) Zócalos, sin sobresalir del paramento de fachada más de 5 cm.

Artículo 13. Criterios de composición y modulación.

( Sustituido por el artículo 13.4.2. del P.G.O.U. ).

Para garantizar la adecuación a las arquitecturas históricas existentes de los procesos de renovación urbana en las zonas Centro y Trinidad Perchel se dictan los siguientes criterios que habrán de tenerse en cuenta en el estudio de integración con las edificaciones colindantes que deberán presentarse con los proyectos de edificación en estas zonas:

a) En las fachadas predominará las superficies de macizo sobre la de hueco.
b) Los huecos o conjuntos de ellos, tendrán predominantemente proporciones verticales, debiéndose adaptar a las de las edificaciones colindantes, así como en sus ritmos y dimensiones.
c) Los huecos de planta baja se adaptarán a la composición del resto de la fachada.
d) Los aleros y balcones deberán tener un canto máximo de 12 cms.
e) Los rótulos comerciales, de publicidad informativa de los locales, se diseñarán de forma integrada con el edificio, sin sobrepasar los límites de la cornisa de planta baja del edificio, sin ocular sus elementos arquitectónicos y sin sobresalir más de 50 cms. del plano de fachada, quedando prohibidos en plantas altas y cubiertas.
f) Deberá justificarse la elección del sistema de cubiertas en función del entorno.

En los casos en los que la planta ático se prevea en el PEPRI Centro, la elección del sistema de cubiertas podrá plantearse con solución de ático retranqueado o integrado en la cubierta, viniendo determinada la solución por el estudio de integración morfológica, para ambas soluciones, ésta quedará limitada dentro del diedro real formado por los distintos planos con inclinación máxima del 75%, trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de las fachadas, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos, los 4,50 metros de altura. Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las fachadas respectivas.

En los demás casos, por encima de la altura reguladora, solo se permiten:

1.- La cubierta inclinada de teja cerámica en su color natural, vidriada o panel con tratamiento exterior, con una altura máxima de 2,75 m., medidos sobre el último forjado, y bajo cuyo espacio, solo podrán situarse depósitos de agua y elementos técnicos de las instalaciones, excepto en las ordenanzas específicas que fijen otras condiciones.

En este caso, dicha superficie contabilizará a efectos del aprovechamiento patrimonializable.

2.- Y dichos mismos elementos sobre terraza plana con la misma altura de 2,75 m. y separados 5 m. del borde de la cornisa de la última planta.

Las aguas pluviales serán conducidas a la red general de alcantarillado.

g) En las actuaciones edificatorias se procurará mantener la estructura parcelaria original. No obstante lo anterior, se permitirá la edificación con tratamiento conjunto de varias parcelas contiguas. En tal caso, la composición de las fachadas se fragmentará de acuerdo a la estructura de las parcelas originales, o bien en tramos no superiores a diez (10) metros de anchura en orden a la conservación y protección de la relación de su arquitectura con el espacio urbano.

Artículo 14. Condiciones de ejecución material.

(Sustituido por el artículo 13.4.2. del P.G.O.U. ).

Para garantizar la adecuación a las arquitecturas históricas existentes de los procesos de renovación urbana en las zonas Centro y Trinidad Perchel se dictan los siguientes criterios que habrán de tenerse en cuenta en el estudio de integración con las edificaciones colindantes que deberán presentarse con los proyectos de edificación en estas zonas:

a) En las fachadas predominará las superficies de macizo sobre la de hueco.
b) Los huecos o conjuntos de ellos, tendrán predominantemente proporciones verticales, debiéndose adaptar a las de las edificaciones colindantes, así como en sus ritmos y dimensiones.
c) Los huecos de planta baja se adaptarán a la composición del resto de la fachada.
d) Los aleros y balcones deberán tener un canto máximo de 12 cms.
e) Los rótulos comerciales, de publicidad informativa de los locales, se diseñarán de forma integrada con el edificio, sin sobrepasar los límites de la cornisa de planta baja del edificio, sin ocular sus elementos arquitectónicos y sin sobresalir más de 50 cms. del plano de fachada, quedando prohibidos en plantas altas y cubiertas.
f) Deberá justificarse la elección del sistema de cubiertas en función del entorno.

En los casos en los que la planta ático se prevea en el PEPRI Centro, la elección del sistema de cubiertas podrá plantearse con solución de ático retranqueado o integrado en la cubierta, viniendo determinada la solución por el estudio de integración morfológica, para ambas soluciones, ésta quedará limitada dentro del diedro real formado por los distintos planos con inclinación máxima del 75%, trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de las fachadas, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos, los 4,50 metros de altura. Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las fachadas respectivas.

En los demás casos, por encima de la altura reguladora, solo se permiten:

1.- La cubierta inclinada de teja cerámica en su color natural, vidriada o panel con tratamiento exterior, con una altura máxima de 2,75 m., medidos sobre el último forjado, y bajo cuyo espacio, solo podrán situarse depósitos de agua y elementos técnicos de las instalaciones, excepto en las ordenanzas específicas que fijen otras condiciones.

En este caso, dicha superficie contabilizará a efectos del aprovechamiento patrimonializable.

2.- Y dichos mismos elementos sobre terraza plana con la misma altura de 2,75 m. y separados 5 m. del borde de la cornisa de la última planta.

Las aguas pluviales serán conducidas a la red general de alcantarillado.

g) En las actuaciones edificatorias se procurará mantener la estructura parcelaria original. No obstante lo anterior, se permitirá la edificación con tratamiento conjunto de varias parcelas contiguas. En tal caso, la composición de las fachadas se fragmentará de acuerdo a la estructura de las parcelas originales, o bien en tramos no superiores a diez (10) metros de anchura en orden a la conservación y protección de la relación de su arquitectura con el espacio urbano.