Comprende aquellos sectores de la ciudad coincidentes en su mayor parte con los
ensanches y extensiones del casco histórico producidos en el primer tercio de siglo y
que, sin modificar su estructura original, se encuentran en pleno proceso de
densificación urbana por aumento de las alturas y los volúmenes edificables. La
edificación se dispone alineada a vial, entre medianerías, configurando manzanas
cerradas, de tipos muy diferentes según el parcelario de origen y las condiciones de
ocupación internas, de ahí que, para atender a esta diversidad morfológica, se
establezca una subzonificación dentro de la Ordenanza.
La renovación producida no ha alterado sustancialmente la estructura urbana
preexistente pero la ha sobredensificado, cambiando las condiciones de uso y
descomponiendo el perfil del paisaje urbano. Las Ordenanzas de esta Zona reconocen y
consolidan dicha edificación en altura, en orden a una adecuada recomposición del
paisaje urbano, compaginando este propósito con el de evitar la sobrecarga de densidad a
que habría de conducir la continuación del actual proceso.
Se contempla, asimismo, la posibilidad de introducir esta tipología en los sectores
previstos para la extensión de la ciudad, con objeto de que la edificación, alineada a
vial, refuerce el carácter ordenador y estructurante que el Plan encomienda a
determinados ejes viarios sobre los que se sustenta el crecimiento.
La zona abarcada por la presente Ordenanza tiene una única subzona MC aplicable con
carácter general a las primeras zonas de ensanche y extensión de la Ciudad. La altura se
regula en función del ancho de calle, salvo cuando se especifique numéricamente en los
planos del Plan General de Ordenación en cuyo caso prevalecerá sobre la que se obtenga
por aplicación de la regla anterior.
1. Parcelación.
Se fija una parcela mínima edificable que habrá de cumplir las siguientes
condiciones:
- Superficie mínima: 120 m².
- Longitud mínima de fachada de vial: 4 m.
- Fondo mínimo de parcela: 9 m.
Se exceptúan de esta Norma aquellas parcelas del suelo Urbano de superficie inferior
a 120 m² encajadas entre dos edificios medianeros que por sus características y grado de
consolidación imposibilitan de hecho cualquier trámite reparcelario que permita alcanzar
dicha superficie mínima, siempre que se tenga constancia de la existencia de dicha
parcela con anterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de 1983.
En parcelas de superficie superior a 1.500 m² será necesario realizar, previamente
al Proyecto de Edificación un Estudio de Detalle en donde se recojan las alineaciones
exteriores y se fijen las interiores, estudiando la integración del edificio con el
entorno urbano y, en su caso, con la edificación colindante.
En el caso de parcelas que formen parte de manzanas cerradas ordenadas como tal en el
correspondiente planeamiento y proyecto de compensación, deberá presentarse con
carácter previo a la solicitud de la primera licencia de obras de la manzana, una
propuesta de ordenación del conjunto de la manzana, donde se resuelvan alineaciones
interiores, rasantes, alturas y escalonamientos, alineaciones de áticos, cubiertas
homogéneas y alturas comunes de cornisas y petos.
2. Edificabilidad neta.
No se fija edificabilidad neta, de forma que la superficie de techo edificable será
la resultante de la aplicación de las Normas de composición del edificio expresadas en
el presente capítulo.
3. Alineaciones.
La fachada de edificación deberá coincidir con la alineación del vial. No obstante,
y por motivos de composición estética de las fachadas y sin que ello dé lugar en
ningún caso a aumento de altura en la edificación, se permitirán retranqueos sobre la
alineación del vial en cualquiera de los siguientes casos:
a) En la Planta Baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el
bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación del vial y el parámetro
retranqueado situado a una distancia de aquella igual o superior a 3 m. y en todo caso, en
tramos de fachada de longitud igual o superior a 25 m.
b) Se permiten retranqueos a lo largo de las fachadas en Plantas Altas siempre que en
sus extremos quede garantizada la ocultación, con cuerpos y volúmenes edificados, de los
muros medianeros colindantes. En todo caso este retranqueo no será superior a 5 metros y
no podrá realizarse en las esquinas del edificio.
c) Cuando el retranqueo lo sea en todo el frente de alineación de una manzana, la
fachada podrá retranquearse en todas sus Plantas un máximo de 5 m. desde la alineación
del vial.
d) Las Plantas últimas contenidas dentro de la altura reguladora máxima podrán
retranquearse libremente para formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares,
siempre que la medianería que de tal proceder pudiera derivarse sea cubierta con
elementos vegetales u otro tipo de ocultación que la equipare a un tratamiento de
fachada.
4. Profundidad máxima edificable.
En determinados Planes Especiales de Reforma Interior, o Estudios de Detalle dentro
del ámbito de la presente zona, se fijarán en cada caso unas alineaciones interiores o
profundidad máxima edificable.
En los demás casos, cuando este parámetro no venga expresamente fijado, se
entenderá libre, con la única condición de que la ocupación del edificio en planta no
podrá rebasar los límites que se establecen en el apartado 5 siguiente:
5. Ocupación máxima de parcela.
Con carácter general la superficie construida en Plantas Altas, no superará la cifra
resultante al aplicar el porcentaje máximo de ocupación a la superficie del solar neto.
La ocupación máxima será:
- En Planta Baja: 100%
- En Planta Alta: 75%
Excepcionalmente en parcelas que den fachada a viales opuestos, cuya longitud de
fachada sea igual o inferior a 8 metros y su profundidad - igual o inferior a 15 metros -
no permita concebir la existencia de un Patio de Luces de ventilación o de manzana, la
ocupación en todas sus plantas podrá ser del 100 %.
Igualmente, en los casos de parcelas en los que se justifique una superficie inferior
a 90 m²., la ocupación podrá ser del 100% en todas sus plantas.
6. En las parcelas situadas en manzanas en las que coexistan edificaciones medianeras
y edificaciones exentas, cuando en alguno de los linderos privados exista alguna
edificación exenta, que por sus características y estado de conservación no sea
presumible su próxima sustitución, la edificación que se proyecte podrá retranquearse
al lindero medianero (como mínimo 3 m.), determinándose las condiciones concretas de
separación de cada caso por el Ayuntamiento, previa propuesta o petición de la parte
interesada, y cuya resolución responderá a criterios de interpretación basados en estas
normas, teniendo siempre como objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.
Los paramentos resultantes se tratarán con los materiales propios de las fachadas,
pudiéndose abrir huecos en ellos.
En el supuesto anteriormente señalado, y en aquellos otros en que por existir
pasajes, calles interiores de acceso o cualquier otra circunstancia en la que la nueva
construcción, conforme a las normas generales del PGOU, originara la creación de paredes
medianeras no deseables, el Ayuntamiento, de oficio, podrá imponer justificadamente las
condiciones de retranqueo expresadas en este apartado, a las construcciones que se
pretendan realizar en los solares afectados.
1. Altura máxima y número de plantas.
El número de plantas edificables será el indicado en el plano correspondiente (anexo
al plano P-2), viniendo las alturas en metros determinadas por la relación del cuadro
incluido en este artículo. Dicho número de plantas pretende responder a los criterios
generales de altura en función del ancho de vial contenidos en el resto de este apartado,
reconociendo situaciones singulares consolidadas.
En los casos no indicados expresamente y a excepción de los que pudieran contemplarse
en la normativa específica de los Planes Especiales de Reforma Interior, el número de
plantas edificables vendrá regulado por la anchura de los viales a que el edificio dé
fachada conforme a la siguiente relación:
| Anchura del vial |
Nº de plantas y Alturas máximas edificables |
Nº de plantas mínimas obligatorias |
| Hasta 7 m. |
PB+2/10,00 |
B+1 |
| Más de 7 m. hasta 10 m. |
PB+3/13,50 |
B+2 |
| Más de 10 m. hasta 15 m. |
PB+4/16,50 |
B+3 |
| Más de 15 m. hasta 20 m. |
PB+5/19,50 |
B+4 |
| Más de 20 m. |
PB+6/22,50 |
B+5 |
Estas alturas incluyen a la Planta Alta superior, aún cuando esta
esté retranqueada con respecto a la alineación a fachada.
La correspondencia de altura máxima en metros respecto al número de plantas será
para todos los casos la indicada en el cuadro precedente.
2. Tratamiento del ático.
a) La Planta Atico quedará delimitada dentro del diedro real formado por los
distintos planos de cubierta, de inclinación máxima del 75% trazados respectivamente
desde los bordes de las cornisas de todas las fachadas - excluidos los bordes de los
patios -, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos los 4,50 m. de altura.
Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la
suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las
fachadas respectivas.
b) También podrá tratarse el ático mediante el retranqueo de los bordes de las
cornisas de todas las fachadas - excluidos los bordes de los patios -, con una distancia
mínima de 3 metros, para la formación de terrazas, pérgolas, barandas, belvederes o
similares.
3. Altura libre obligatoria de Planta Baja.
Se regulará conforme a lo establecido en el artículo 13.2.23, apartado 3º.
4. Vuelo de cuerpos salientes.
a) El vuelo máximo de cuerpos salientes medido normalmente al plano de fachada en
cualquier punto, no podrá exceder de la décima parte del ancho del vial, con un tope
máximo en cualquier caso de 1,50 m. En los viales de menos de 8 m. de anchura el límite
máximo del vuelo será de 40 cms.
b) Si la edificación da frente a tramos de vía de diferente ancho se aplicará la
regla de vuelo máximo correspondiente al ancho de cada vía. Si existiese chaflán se
aplicaría en el mismo el vuelo correspondiente al tramo de vía de menor ancho.
c) El vuelo máximo de los cuerpos salientes abiertos al espacio libre interior de
manzana no podrá exceder de 1/20 del diámetro de la circunferencia que pueda inscribirse
en dicho espacio con un vuelo máximo en cualquier caso de 1,50 m. Cuando se establezcan
alineaciones interiores de manzana no se permitirán cuerpos salientes.
d) Para las demás condiciones se estará a lo dispuesto en el artículo 13.2.16 de
las presentes Normas.
5. Viviendas interiores.
Se podrán proyectar viviendas interiores, es decir, aquellas cuyas estancias y
dependencias se abren sólo a patios de luces, siempre que estos cumplan con la condición
de poder inscribir en ellos un círculo de diámetro igual o mayor a 1/3 de la altura
total del edificio pudiendo ser su forma poligonal, y al menos una de sus diagonales ha de
tener una longitud igual o superior a 1/2 de la altura total del edificio.
Sólo se admiten los usos siguientes:
a) Uso pormenorizado:
Residencial.
b) Usos compatibles:
Industria de primera categoría en edificio exclusivo, terciario excepto instalaciones
de hostelerías con actividad musical (apartado 2.2. del artículo 12.4.9), equipamiento
comunitario (excepto cementerios), aparcamientos, y servicios técnicos e infraestructuras
urbanas.
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